Асоціація українських корпоративних радників продовжує розбудову професійних платформ, які об’єднують провідних юристів та корпоративних радників ключових компаній України. Важливим кроком у цьому напрямі стало перше засідання Комітету з питань нерухомості та будівництва (Real Estate Board), що ознаменувало офіційний старт його роботи.
Новостворений Комітет покликаний стати експертним центром у сферах девелопменту, будівництва та управління нерухомістю. Під час першого засідання учасники окреслили актуальні виклики галузі, визначили пріоритети співпраці з регуляторами та сформували стратегічні напрями діяльності Real Estate Board.
Розвиток галузевих напрямків та підтримка бізнесу
Президент АУКР Рустам Колесник відкрив перше засідання Real Estate Board та представив учасникам голову комітету – Олександра Іванова, партнера АО «Атлас Лігал», корпоративного радника ТОВ «Столиця Груп», та співголову – Сергія Дахновського, партнера JN Legal. Він коротко розповів членам Комітету про Асоціацію українських корпоративних радників та її плани з її розвитку.
«Ми дуже раді, що ви приєдналися до комітету з питань нерухомості та будівництва. Асоціація об’єднує фахівців різних компаній та секторів економіки і створює майданчики для спільного вирішення актуальних проблем галузей», — наголосив Рустам Колесник.
Президент підкреслив, що поряд із роботою за галузевими напрямками, Асоціація фокусуватиметься на універсальних питаннях, спільних для всіх секторів: податкові та судові спори, взаємодія з державними органами та HR-питання. Зокрема, було представлено ідею запуску студентської менторської програми, у рамках якої корпорації зможуть опікуватися групами студентів юридичних факультетів для пошуку молодих талантів та майбутніх корпоративних радників.
Він також звернув увагу на можливості комітету у сфері юридичної підтримки бізнесу: робота над проблемними питаннями з регуляторами сектору, в тому числі з на стиках з іншими комітетами Асоціації. «Це додатковий ресурс для кожної компанії, який дозволяє вирішувати питання, з якими неможливо справитися самостійно», — підкреслив президент АУКР.
Об’єднання зусиль та вирішення ключових проблем галузі
Голова Real Estate Board Олександр Іванов, партнер АО «Атлас Лігал» та корпоративний радник ТОВ «Столиця Груп», привітав учасників та поділився баченням роботи комітету. «Мені дуже приємно бути частиною цієї ініціативи. Ми зібрали компанії-девелопери, які є лідерами ринку, у нас усіх схожі проблеми, вирішення їх шляхом об’єднання зусиль є головним завданням комітету», — зазначив Олександр Іванов.
Він звернув увагу на практичні виклики у сфері девелопменту та управління нерухомістю, зокрема на застарілу містобудівну документацію та проблеми з генеральними планами міст. «Для багатьох забудованих територій відсутність оновленого генерального плану створює значні труднощі, включно з судовими провадженнями щодо скасування детальних планів територій», — пояснив голова комітету.
Олександр Іванов підкреслив, що одним із пріоритетів Real Estate Board буде спільна робота над законодавчими та стратегічними питаннями, які потребують комплексного підходу та координації між компаніями. «Якщо підійти до цього системно, я впевнений, що ми зможемо знайти ефективні рішення для галузі», — додав він.
Системний підхід до вирішення проблем та взаємодія з регуляторами
Співголова Real Estate Board Сергій Дахновський, партнер JN Legal та керівник практики будівництва та нерухомості, також поділився баченням щодо подальшої роботи комітету та підкреслив важливість комплексного підходу до вирішення проблем галузі.
Він наголосив, що ефективна діяльність комітету передбачає не фрагментарне вирішення окремих питань, а комплексну роботу, яка включає зміни правового поля та взаємодію з державними органами та регуляторами. «Мій досвід близько 15 років в інхаус-службах дозволяє мені розуміти проблематику компаній і предметно та відповідально працювати над її вирішенням», — додав співголова комітету.
Сергій Дахновський окреслив пріоритетні завдань комітету, а також важливість участі всіх членів комітету у робочих групах і комісіях державних органів для лобіювання пропозицій та формування практичних рішень для галузі. «Комітет матиме змогу акумулювати знання, визначати найбільш актуальні проблеми і напрацьовувати пропозиції для їх ефективного вирішення», — резюмував Сергій Дахновський.
Взаємодія з правоохоронними органами та дозвільні процедури
Оксана Музичук, заступник начальника юридичного відділу групи компаній СЕРВІТ, поділилася практичними викликами, з якими стикаються компанії у сфері будівництва та інженерних мереж. «Наша компанія працює на ринку вже понад 15 років і виконує різні загальнобудівельні роботи, а також роботи з інженерними мережами. Інхаус-юристи стикаються з численними перевірками з боку правоохоронних органів, особливо на об’єктах із використанням бюджетних коштів. Ця увага часто буває надмірно прискіпливою», — зазначила пані Музичук.
Вона підкреслила важливість налагодження ефективного підходу до співпраці з державними органами, аби компанії, які працюють сумлінно, могли розвиватися та створювати нові робочі місця навіть у складних умовах воєнного стану.
Окрему увагу спікерка звернула на сферу дозвільних документів, де бюрократичні процеси іноді значно ускладнюють роботу компаній, навіть якщо всі вимоги виконуються правильно.
«Для нас важливо, щоб співпраця з правоохоронними органами та регуляторами будівельної та земельної сфери була прозорою та лояльною, що дозволить ефективно працювати та розвивати галузь», — резюмувала Оксана Музичук.
Правове регулювання містобудування та інститутів спільного інвестування
Марина Чебан, директор юридичного департаменту DIM, поділилася досвідом роботи девелопера та ключовими правовими викликами в сфері будівництва та землекористування. «Приємно бути частиною цієї професійної спільноти, коли можна обговорювати питання однією мовою з колегами. Наша компанія працює в Києві та Київській області, і ми стикаємося з різноманітними правовими викликами через особливості об’єктів і локацій», — зазначила пані Чебан.
Вона звернула увагу на складності просування та реалізації об’єктів будівництва, особливо у нинішніх умовах, та наголосила на важливості правового супроводу земельних питань і містобудівної документації. Крім того, спікерка окреслила виклики, пов’язані з правовим регулюванням інститутів спільного інвестування: нові позиції комісії з цінних паперів впливають на фінансові потоки та способи фінансування, що безпосередньо позначається на продажах нерухомості.
«Особливо складною є реєстрація майбутніх об’єктів нерухомості, адже об’ємні проєкти потребують значних адміністративних зусиль, а підготовлених кадрів часто не вистачає. Було б корисно налагодити комунікацію та технічну підтримку цих процесів», — підкреслила Марина Чебан.
Вона також відзначила, що тиск з боку правоохоронних органів залишається актуальним питанням, і висловила готовність ділитися досвідом та практичними підходами для вирішення подібних проблем у межах роботи комітету.
Виклики при реалізації проєктів з реконструкції
Тетяна Ковальова, керівник юридичного департаменту DOVGIY FAMILY OFFICE, поділилась практичним досвідом компанії у сферах комерційної нерухомості та девелопменті, а також окреслила ключові проблеми, з якими стикається компанія при реконструкції об’єктів.
«Ми працюємо у таких ключових напрямках: управління комерційною нерухомістю та реалізація девелоперських проєктів. Наразі наша команда реалізує проєкт з реконструкції та оформила повний пакет дозвільної документації, тому ми вже повністю відчули недосконалість законодавчих процедур та складнощі, що виникають в процесі реалізації»— зазначила пані Ковальова.
Вона підкреслила наявність прогалин у законодавстві, які унеможливлюють реєстрацію спеціальних майнових прав для об’єктів реконструкції.
«В процесі реалізації проєкту з реконструкції, ми зіштовхнулися з ситуацією, коли для нових об’єктів процедура реєстрації спеціального майнового права повністю реалізована, а щодо об’єктів реконструкції, відповідний функціонал у ЄДЕССБ відсутній. Це унеможливлює виконання девелопером законодавчо визначеної процедури реєстрації спеціального майнового права, передбаченої Законом України “Про гарантування речових прав на об’єкти нерухомого майна, які будуть споруджені в майбутньому”. Наразі ми активно шукаємо шляхи вирішення цього питання, але вже зрозуміло, що розробка технічної частини функціоналу буде вимагати законодавчих змін, а відповідно і значних часових проміжків» — пояснила Тетяна Ковальова.
Окремо вона звернула увагу на проблемних аспектах землекористування. Зокрема, йдеться про практику донарахування орендних ставок за минулі періоди. «Донарахування розміру плати за землю із застосуванням законодавчо необгрунтованих ставок за періоди, коли договори оренди не були укладені, призводить до значних непередбачених витрат для девелоперів та власників об’єктів. Ці суми невраховані при формуванні фінансової моделі проєкту, що створює ризики для інвестиційної привабливості проєктів та провокує численні судові спори. Це питання має потенціал для професійного опрацювання в межах Комітету, зокрема щодо напрацювання пропозицій для врегулювання подібних ситуацій на законодавчому рівні», — зазначила спікерка.
Тетяна Ковальова висловила готовність активно співпрацювати та ділитися досвідом у межах Real Estate Board для розробки практичних рішень і формування ефективних та передбачуваних правил на ринку нерухомості.
Спільні виклики забудовників та комунальних підприємств
Ірина Комелева, директор департаменту правового забезпечення ПрАТ «АК «Київводоканал», звернула увагу на спільні для девелоперів та інфраструктурних компаній проблеми, що загострилися останнім часом. «Як і забудовники, ми стикаємося з тиском правоохоронних органів — інколи кримінальні провадження відкриваються ще до фактичного початку робіт. Крім того, у бюджетній сфері ситуація стала ще складнішою», — зазначила пані Комелева.
Серед ключових викликів вона назвала проблеми із земельними питаннями та взаємодією з Київрадою, зокрема затримки у розгляді звернень і відсутність рішень щодо реконструкції та будівництва. Окремо спікерка відмітила складнощі в роботі з Реєстром будівельної діяльності, що ускладнює отримання необхідних документів навіть для інфраструктурних підприємств.
«Ми бачимо, що проблематика у нас спільна. Як представник Водоканалу, я готова допомагати у налагодженні взаємодії, адже забудовники звертаються до нас за необхідними документами. Прошу звертатися — будемо спільно шукати рішення та покращувати комунікацію», — підкреслила Ірина Комелева.
Ключові напрями та спільні питання, озвучені під час зустрічі
Учасники Комітету сформували комплексне бачення подальшої роботи комітету та визначили першочергові задачі. Передусім пролунала пропозиція включитися в нормотворчу діяльність — від участі в опрацюванні законопроєктів до внесення пропозицій щодо доопрацювання Містобудівного кодексу. Це має стати офіційною заявою про запуск системної роботи комітету на загальнонаціональному рівні.
Другим ключовим блоком визначено проблематику культурної спадщини: відсутність зрозумілих механізмів погодження, ризики криміналізації рішень та брак комунікації з новим керівництвом профільного міністерства. Учасники підтримали ідею проведення первинних консультацій та формування узгодженої позиції перед великими галузевими подіями.
Окремо підкреслено необхідність налагодження діалогу з Київрадою та регіональними органами, адже більшість труднощів виникає на рівні СЕО, попри відносно впорядковані національні дозвільні процедури.
Також обговорювалися технічні бар’єри роботи в реєстрі будівельної діяльності та можливість їх вирішення через навчання, роз’яснення та співпрацю з технічними розробниками.
Для ефективного старту учасники домовилися про розподіл напрямів всередині комітету, визначення відповідальних та формування конкретних термінів подання пропозицій. В найближчі два тижні члени мають окреслити, хто відповідає за законодавчі ініціативи, комунікацію з регуляторами, підготовку аналітичних матеріалів і взаємодію з іншими комітетами Асоціації.
Підсумки та подальші кроки Асоціації
Президент АУКР Рустам Колесник резюмував підсумки зустрічи, наголосивши, що озвучені забудовниками, девелоперами та інфраструктурними компаніями проблеми мають спільний характер і потребують консолідованого реагування.
«Ми підготуємо концепт круглого столу та проведемо його разом з Київрадою й іншими регуляторами, яких ви визначите. Нам важливо не місце, а предметна розмова», — зазначив Рустам Колесник, підкресливши необхідність вибудовувати з владою «поважні та конструктивні стосунки».
Серед пріоритетних завдань Асоціації — залучення регуляторів до відкритого діалогу та формування спільної позиції щодо найбільш проблемних питань галузі. За результатами зустрічі члени комітету мають визначити перелік органів, які необхідно долучити до обговорення.
Окремий напрям — підвищення кваліфікації державних службовців. Разом із Training Board планується розробка навчальних програм і складу спікерів із різних комітетів, щоб донести позицію бізнесу до середньої та вищої ланки регуляторів. Мета — зменшення розбіжностей у трактуванні законодавства та підвищення якості адміністративних процедур. «Нам потрібно, щоб вас почули», — підкреслив президент АУКР.
Пан Колесник також акцентував на необхідності узгодження роботи комітетів Асоціації та взаємодії між осередками, адже до спільної роботи долучатимуться нові учасники — від девелоперських компаній до інфраструктурних корпорацій. «Ми маємо згуртовуватись навколо ключових питань. До вас приєднаються й інші — і їхній голос також має бути почутий», — підсумував він.
